进京赶考记：有人登科有人辞官_必一运动·(B-Sports)官方网站

许多年前，花样年集团董事局主席潘军说道，他可不不愿让自己的员工被这水呛声了。这水，所指的是赴京。

还是在多年前，驳回北京房地产市场，只求机构董事长全忠说道他仍然心存敬畏。话刚刚听完没有几年，花样年之后步入了这流下水中。

而只求也在2009年初，以服务高端物业的标签在京城站住了脚跟。彼时的北京房地产暗潮汹涌，各路企业虎视眈眈，或收购、或潜伏、或奋力，“赴京落第”沦为他们拚命追赶的那只风筝。

有人星夜赴京赶考场，有人当夜辞官归故里。十年后的今天，当京系房企因过度倚赖北京大本营，业绩惨淡南北茫然之时，执念“赴京落第梦”的雅居乐、港中旅等企业，再一在京顺利拿地，获得“关上北京市场”的“入场券”。尽管这里资源非常丰富，这里潜力无限，但三十年河东，三十年河西，而今这里的市场环境已非昨日，“试题们”要想要“五子登科”，只不过并不更容易。执念“赴京落第梦”百度百科上表明，赴京落第，是中国古代科举考试制度的专有名词。

由于每次录进士的时间是确认的，考试的地点又多在皇帝所在的京城，所以之后有了“赴京落第”一说道。若有朝一日“五子登科”，用“春风得意马蹄疾”来形容中举者的喜悦之情，丝毫不为过。这跟房企“赴京落第”大获得顺利的心情如出一辙。

6月21日，从“招保万金”手中，雅居乐拿下北京经济开发区河西区的一宗宅地，这是雅居乐第一次从公开发表土地市场入驻北京。雅居乐主席陈卓林等这一刻等了好久。时间回溯到2015年，在那年的年度业绩会上，陈卓林说道“在等候适合的机会转入北京”。

2016年7月，雅居乐发布公告，出资2.32亿元并购北京市延庆区一个综合性商业金融服务业项目的51%股权。就在业内所有人指出，这就是陈卓林所说的“在等候适合机会转入北京”中的“适合机会”之时，雅居乐却如昙花一现般，自此之后在北京市场再行无水花。时隔三年，雅居乐再一叩开帝都的大门。

就在当天，转型开发商的港中旅，以30.6亿元夺下另一宗经济技术开发区河西区的X92R2地块。首次赴京的港中旅，被业内被誉为是北京土地市场的陌生人。在此之前，港中旅给外界的印象更好的是，那撂荒于环京城市燕郊的将近千亩土地。再行往前，就在李兆基宣告卸任的当天，5月28日，许久没有在内地拿地，一拿地就以30.2亿夺下北京朝阳区孙河地块的恒基兆业，讥讽业内人士议论纷纷。

恒基兆业上一次在内地拿地还是2018年1月份。比起于过去，恒基不仅以超过6.95万/㎡的拿地单价刷新纪录，还将其定位于高端路线的低密产品，可以显现出恒基对北京这块地的推崇程度。

实质上，早于在二十多年前，“赴京落第梦”之后沦为许多房企的执念。彼时的北京房地产市场，还是京企的天下，比如华远、城进、天鸿、中房、北辰、寄居总、城建等。2003年，房地产行业首次票选百强企业。天鸿、北京城进、北京城建等京系房企分列十强。

尽管“赴京落第”的序幕，是由港派房企代表香港新世界冲破。但确实意义上引发这股热潮的就是指2000年起，那时候，粤为首万科、闽为首泰禾、渝为首龙湖、海派绿地等为代表的房企，争相叩开帝都的大门。而房企“赴京落第”的时间维度，这一横跨之后宽约二十多年。

毕竟，一方面，北京是全国楼市的高地，大城的影响力、长年寄予厚望的楼市；另一方面，“它是一个高端的市场，具备样板效应和品牌效应，转入北京市场可以取得‘名利双收’的效果。在提供北京市场可观利润的同时，提供进占其它区域市场的品牌势能”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为。尽管北京房地产有市场和项目的丰富性、客户购买力的突破性，一些房企也借此取得“名利双收”。然而，正如全忠所言，北京房地产市场的威仪还有过于多的国字头企业，有过于多的过江龙，也有政策发源地的敏感性。

有人星夜回国考场，有人登科不解时，有人辞官归故里。有人登科有人辞官如果将“赴京落第”的这将近三十年的时光，比作一个企业一辈子的前半生。那么，对有些赴京房企而言，这前半生毫无疑问是五子登科后，名利双收的喜乐境况；但对于有些房企而言，这前半生毕竟致使跑步后，辞官归故里的辗转难眠。

有人登科不解时。1994年，万科在京研发城市花园一炮而红；2003年，坐落于东三环的富力城项目顺利运作，奠下了富力地产在北京市场的地位，并在2004年以单盘30.7亿元的销售额问鼎京城销冠；2005年星河湾在北京一炮打响，引起诸多房企效仿风潮；2007年，龙湖·滟澜山名动京城，龙湖也于2010年挤身京城销售百亿军团。2009年，绿地赴京夺下大兴黄村地块，第二年之后顺利发售新里·西斯莱公馆，随后在北京四面开花；2013年，在顺利打进北京市场之后，恒大这艘企业巨舰开始了调头转型；2015年，发力北京市场良久的融创，再一进账9盘齐开的局面，并且旗下的高端项目在北京住宅市场进账丰厚。

有人辞官归故里。据公开发表资料表明，早在2008年就把公司总部从河南迁出北京的鑫苑置业，直到2012年才从万科、绿地等多家著名房企口中抢走得大兴生物医药基地东设施区4号地，2014年9月月发售了鑫苑鑫都资项目，但再行无其他项目。曾先后在大兴黄村和庞各庄竞得土地的众美集团，也仅有研发了众美红藻原筑、众美城两项目。

柏文喜指出，房企项目没引人注目的卖点，在资金方面也不是十分强势，发展的情况大自然不如人意。与此同时，不受北京市场大环境变化、以及外来房企夹攻之下，所引发的一系列蝴蝶效应的影响，以首创、华远为代表的京系房企则被冠上“式微”“打散”的关键词。“赴京落第”乃至整个北京房地产市场的转折点，就是指2016年“930新政”开始。

政策开闸之后，北京房地产市场转入历史性的市场小周期中。其中，以2017年下半年起的调控政策效果显出、市场降温尤为显著。

调控日益放宽之下，市场预期也再次发生改变，市场需求衰退从容情绪相当严重，北京陷于去化艰苦的局面。也就是在这几年，房企“赴京落第”热度渐渐消失。“无论是从利润可玩性，还是品牌势能效应方面都在弱化，所以房企的‘赴京落第’热度自热也就减少了”，柏文喜告诉他。

并且，从某种程度上看，北京的客户消费特征是最好做到的，不是因为北京户籍人口的收益无法统计资料，而是因为有过于多的外地权贵阶层在北京隐性消费。事情对立的正是，即便是热度减少，即便北京市场处在历史性的小周期，但房企们仍然抵不住“赴京落第”能“名利双收”的欲望。除了雅居乐、港中旅等企业之外，在北京地产的小周期之内，依然少有房企转入北京市场。

2017年4月27日，正商拍到郑州北京丰台区槐房村新的宫村地块和顺义区仁和镇地块，宣告成功赴京落第；2018年，禹洲地产牵头金茂以19.3亿元的报价，夺下通州区永顺镇的地块，林龙安再一圆了他的“赴京落第梦”。这些房企们倒是到达京城了，但三十年河东，三十年河西，如今这里的市场环境已非昨日，“试题们”要想要“五子登科”，只不过并没有那么更容易。想要“登科”并不更容易想“登科”，为何不更容易？近些年来，从国家到地方，不论中央政治局会议申明“房住不炒”，还是住建部两次预警市场，都反映了政府对调控的决意之忠诚，大位房价是主基调。据数据统计资料，今年上半年，全国总计调控次数早已超过了250余次，6月单月，全国房地产调控政策公布次数近50次。

作为大城的北京，更加从不值得注意。自从2016年“930新政”开始，北京房地产转入历史性的小周期，特别是在是2017年以来，共计产权房和缩竞房相继入市，将新房市场月拆分为以显商品住宅、缩竞房和共计产权房三类主要新房住宅产品的市场格局。图片来源：天朗房研网再行来想到显商品住宅。土地供应结构变化影响下，缩竞房、共计产权房渐渐入市，全市显商品住宅供应规模显著膨胀。

据天朗房研网数据表明，截至今年上半年，显住宅供应量仅有0.51万套（5117套），供应量环比、同比分别显著增加53%和46.3%。某种程度不受调控及供应结构影响下，市场需求被分流显著，显商品住宅成交价规模增大显著，上半年成交价仅有0.64万套（6355套），成交价套数环比、同比分别增加39.1%和8.5%；再行来想到缩竞房，大量供应的缩竞房去化并不理想。累计2019年6月30日，缩竞房存量2.4万套，依2019年上半年平均值去化速度，现有可售存量预计去化周期大约15.5个月，库存偏高。

在去化压力较小的情况下，房企争相减少预期低价入市，缩竞房项目成交价皆不存在广泛高于限售均价情况。天朗房研网数据表明，累计2019年6月30日，土地市场总计供应缩竞房874.94万㎡，已入市454.79万㎡，还有426.38万㎡大约一半并未供应。图片来源：天朗房研网 这就意味著，从缩竞房土地开发周期来（平均值14个月）看，未来土地市场并未大量供应的情况下，先前缩竞项目供应节奏将上升。

共计产权房总体去化率不俗，但部分区域去化压力较小。上述机构数据表明，2019年上半年共计产权房供应回升，自2017年6月首个项目入市以来，总计供应3.37万套，成交价2.12万套，总体去化率为62.8%。

从供销较为来看，在过去两年多里，海淀、丰台、密云、门头沟、通州等区共计产权房供需基本均衡或供不应求；房山、大兴、怀柔等区则去化压力较小。二手房方面，其成交量和去化率双双上行。

不受北京住宅市场整体调控及缩竞房、共计产权房入市影响，对二手房成交价去化影响显著；自2017年上半年起，成交量由持续增长改向稳定上行，转入2017年下半年，均价也经常出现上调和停涨。天朗房研网数据表明，2019年上半年（累计6月23日），北京市二手住宅成交价大约6.5万套，环比、同比分别增加10.8%和11.0%，参照均价为5.8万元/㎡，环比上升2.3%。图片来源：天朗房研网如此情况之下，2019年4月19日，中央政治局会议又重提“房住不炒”之后，房地产调控政策现身全方位放宽趋势。

并且，从此前银保监会关于稳固管理金融乱象成果，以及近期强化房地产信托领域风险防控的拒绝来看，房地产企业的融资环境还是处在显著放宽状态。“虽然经济形势上行，政策有放开的市场需求，但高层对于房地产市场的声浪十分警觉，所以不会在政策边际放开的同时，再行放宽房地产业的融资，强化房地产市场的调控，就是避免市场对政策放开做到过度理解，资金再次大幅度流向房地产”，中国民生银行研究院宏观分析师王静文告诉他。

此外，据涉及媒体报道，某城商行涉及人士透漏，监管部门已向部分房地产贷款较多、快速增长较慢的银行展开了窗口指导，拒绝掌控房地产贷款额度，但对各家银行的明确拒绝各不相同。上述措施的核心思想是掌控房地产贷款规模。如果说，“过去的北京市场反映为‘高地价’，现在的北京市场反映为‘强劲约束’，未来的北京市场则不会沦为‘调结构’”，易居研究院总监贤迈进如此总结道。在“房住不炒”的大市场环境和政策风向之下，就连东面大树的京企们都走进京外，寻求全国性发展，对这些新的“赴京落第”、且具有各自有所不同基本面的房企们来说，堪称有一场硬仗要打。

这不仅只是一张入场券那般非常简单了。

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